EL PROCESO PARA HACERSE UNA VIVIENDA DE AUTOPROMOCIÓN
El proceso para la realización de una vivienda como autopromotor se puede dividir en seis conceptos:
EL TERRENO
LA CONSTRUCCIÓN
HONORARIOS TÉCNICOS
LICENCIA MUNICIPAL
GESTIONES TRAS LA OBRA
- EL TERRENO
El precio del terreno es uno de los mayores gastos a la hora de hacerse una vivienda, en torno al 30% de precio total.
Junto con el valor del terreno se debe considerar los gastos de la notaria, del registro de la propiedad y el impuesto de transmisiones patrimoniales.
PRECIO DEL TERRENO
Un valor orientativo del precio de una parcela edificable en los alrededores de los principales núcleos de Madrid es 50-200 €/m2 de suelo.
HONORARIOS DE NOTARIO Y REGISTRADOR
Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del precio de compra.
IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
El tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales depende de cada Comunidad Autónoma. En Madrid el tipo general está entre un 6-7% del precio de compra.
- LA CONSTRUCCIÓN
Para el cálculo del coste de la construcción se debe de tener en cuenta el coste de la Ejecución Material de la obra, y los Gastos Generales y el Beneficio Industrial de la constructora y el impuesto del IVA.
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL( P.E.M. )
El presupuesto de ejecución material es el coste de lo que supone construir la vivienda. En la práctica es la suma de todas las partidas que aparecen en las mediciones y presupuesto del proyecto.
El rango de precios es muy variable, ya que intervienen muchos factores como:
Superficie de la vivienda
Superficie de urbanización pública y privada
Calidad de materiales y acabados
Complejidad de la construcción
Características del terreno: geometría, geología, facilidad de acceso…
Calidad de la empresa constructora
Como valor orientativo del presupuesto de ejecución material para un vivienda unifamiliar de aproximadamente 200 m2, con acabados y calidad medios, con un urbanización y una parcela sencilla estaría entorno a los 750 – 900 €/m2. Esta habitual superar esta horquilla en la autopromoción, ya que el autopromotor tiende a elegir calidades altas para su vivienda.
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA( P.E.C. ):
GASTOSGENERALES ( G.G. ) Y BENEFICIO INDUSTRIAL DEL CONTRATISTA( B.I. )
A la hora de construir una vivienda será necesario contratar a una empresa constructora a menos que se piense en autoconstruirla.
La empresa constructora será la encargada de gestionar y dirigir todos los aspectos relativos con la obra, la ejecución de la misma, los seguros y las garantías que establece la ley.
Cada empresa a la que se le solicite precio, estudiará el proyecto, y elaborara un Presupuesto de Ejecución por Contrata, que suele ser entorno a un 19% superior que el Presupuesto de Ejecución Material, ya que incluirá los Gastos Generales de la empresa (13%) y el Beneficio Industrial ( 6% )
LICITACIÓN DE LA OBRA
El presupuesto que oferten las diferentes constructoras diferirá con los precios del proyecto, ya que este último es una estimación técnica para el pago de impuestos, que será liquidada con el coste real al finalizar las obras.
Siempre que no se quiera realizar la obra con una empresa constructora concreta, resulta muy conveniente solicitar precios por lo menos a tres constructoras, que pueden llegar a aparecer diferencias de precios de hasta el 40% entre los distintos presupuestos.
Antes de contratar a la constructora final, se deberá realizar un comparativo con las diferentes opciones para poder detectar errores y desviaciones irregulares, y poder así elegir a la constructora más adecuada.
No siempre resulta conveniente elegir a la constructora más económica, ya que los presupuestos a la baja acaban repercutiendo en el resultado final de la construcción.
IMPUESTOS
El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 10% del Presupuesto de Ejecución por Contrata.
- HONORARIOS TÉCNICOS
Los gastos técnicos se pueden clasificar en tres tipos: Estudios del Terreno, Proyecto y Dirección de Obra. A todos ellos hay que sumarles los impuestos.
ESTUDIOS DEL TERRENO
ESTUDIO TOPOGRÁFICO:
Sirve para dibujar la geometría exacta de la parcela.
Su precio suele rondar los 300-750 € dependiendo de la situación y superficie del terreno.
ESTUDIO GEOTÉCNICO:
Sirve para conocer las características del terreno y diseñar una cimentación adecuada.
Su precio suele rondar 650-900€.
PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN
El Proyecto es el documento que define toda la edificación: geometría, sistemas constructivos, materiales, etc…
Los honorarios del arquitecto para la redacción del Proyecto Básico ( con el que se solicitan las licencias de obra ante el Ayuntamiento ) y del Proyecto de Ejecución ( que se visa en el Colegio Profesional según Ley, para proceder a la ejecución material de la obra ), dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material.
DIRECCIÓN DE OBRA
Los Directores de Obra velan porque se ejecuten los trabajos correctamente según proyecto y se cumplan las medidas de seguridad contempladas en la Ley.
La dirección de obra se compone de tres agentes:
El Director de Obra ( arquitecto )
El Director de Ejecución (aparejador)
El Coordinador de Seguridad y Salud( suele ser normalmente aparejador )
Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material.
Los honorarios del coordinador de seguridad y salud, suelen estar en la mitad de los anteriores, entre 0,5-1.5% del PEM.
IMPUESTOS
El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso no se aplica un tipo reducido a la autopromoción.
- LICENCIA MUNICIPAL
Los gastos relacionados con la tramitación de la Licencia Municipal se dividen en dos partes:
TASA POR LICENCIA DE TRAMITACIÓN URBANÍSTICA
IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS(I.C.I.O. ).
Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo para cada una. Además de estos gastos, se debe depositar
una fianza relacionada con la gestión de residuos que se devuelve al finalizar las obras.
TASA POR LICENCIA DE TRAMITACIÓN URBANÍSTICA
La Licencia de Tramitación Urbanística sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación del proyecto a lo establecido en la normativa municipal.
En los municipios de Madrid el tipo impositivo esta en torno al 2% del Presupuesto de Ejecución Material( P.E.M. )
IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS
Para obtener el permiso de obra se debe presentar en el ayuntamiento el proyecto de ejecución y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras.
En los municipios de Madrid el tipo impositivo es un 4% del Presupuesto de Ejecución Material( P.E.M. )
FIANZA DE GESTIÓN DE RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN Y DEMOLICIÓN
Para obtener el permiso de obra se debe depositar la fianza de gestión de residuos de construcción y demolición. Esta fianza se devuelve al finalizar las obras si se acredita la correcta gestión de los residuos. La cuantía de la fianza depende de las comunidades autónomas. Se estima en función del volumen de residuos (RealDecreto 105/2008 y normativa de desarrollo autonómico correspondiente ) y suele rondar los 3-4 €/m2 construido de vivienda.
- GESTIONES TRAS LA OBRA
ESCRITURA DE OBRA NUEVA
Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante Notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso de compraventa de terreno, los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor de la vivienda.
TASA POR LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
Sirve para que el Ayuntamiento compruebe que las obras se han realizado conforme al proyecto que se presentó con la solicitud de licencia. En el caso de que el coste final de las obras sea distinto al que se presentó en la solicitud de licencia, se complementará la tasa abonada (positiva o negativa según proceda). En algunos municipios existe una tasa adicional por expedición de la licencia de primera ocupación cuyo tipo impositivo está en torno al 0-1% del presupuesto de ejecución material.
CÉDULA DE HABITABILIDAD( YA NO OBLIGATORIA )
Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda. La tasa por expedición de la cédula de habitabilidad en Madridestá en torno a 25-75 €.
ALTA DE SUMINISTROS
Una vez concluida la obra hay que dar de alta los diferentes suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. El precio de alta depende de la compañía que se contrate y suele rondar los 200 – 300 € por suministro. En el caso de las telecomunicaciones, las empresas suministradoras suelen costear los gastos de alta.
RESUMEN DE LOS GASTOS DERIVADOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA:
| 1 | TERRENO | PRECIO DEL TERRENO | 50-150 €/m2 | |
| Honorarios Notario + Registrador | 0,50% | |||
| Impuesto de transmisiones Patrimoniales | ||||
| 2 | LA CONSTRUCCIÓN | Presupuesto Ejecución Material (PEM) | 750-900 €/m2 | |
| Beneficio industria + Gastos generales | 19 % PEM | |||
| Impuesto del IVA | 10% | |||
| 3 | HONORARIOS TÉCNICOS | Estudios del Terrenos | ||
| Estudio Topográfico | 250-600 € | |||
| Estudio Geotécnico | 650-800 € | |||
| Proyecto Básico y de Ejecución | 4-6% P.E.M. | |||
| Dirección de la Obra | ||||
| Arquitecto | 1,5-3% P.E.M. | |||
| Aparejador | 1,5-3% P.E.M. | |||
| Coord. Seguridad y Salud | 1-1,5% P.E.M. | |||
| Impuesto del IVA | 21% | |||
| 4 | LICENCIAS | Tasa por tramitación de Licencia Urbanística | 1% | |
| Impuesto Construcción Inst. y Obras ( ICIO) | 4% | |||
| Fianza de Residuos | 2€/m2 | |||
| 5 | GESTIONES TRAS LAS OBRAS | Escritura obra nueva | 0,5% | |
| Tasa por Licencia 1ª Ocupación | 1-1,5% | |||
| Cedula de habitabilidad | 30,00 € | |||
| Alta suministros | ||||
| Luz | 200,00 € | |||
| Agua | 200,00 € | |||
| Gas | 200,00 € | |||