EL TERRENO

LA CONSTRUCCIÓN

HONORARIOS TÉCNICOS

LICENCIA MUNICIPAL

GESTIONES TRAS LA OBRA

1. EL TERRENO

El precio del terreno es uno de los mayores gastos a la hora de hacerse una vivienda, en torno al 30% de precio total.

Junto con el valor del terreno se debe considerar los gastos de la notaria, del registro de la propiedad y el impuesto de transmisiones patrimoniales.

PRECIO DEL TERRENO

Un valor orientativo del precio de una parcela edificable en los alrededores de los principales núcleos de Madrid es 50-200 €/m2 de suelo.

HONORARIOS DE NOTARIO Y REGISTRADOR

Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del precio de compra.

IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

El tipo impositivo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales depende de cada Comunidad Autónoma. En Madrid el tipo general está entre un 6-7% del precio de compra.

2. LA CONSTRUCCIÓN

Para el cálculo del coste de la construcción se debe de tener en cuenta el coste de la Ejecución Material de la obra, y los Gastos Generales y el Beneficio Industrial de la constructora y el impuesto del IVA.

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL( P.E.M. )

El presupuesto de ejecución material es el coste de lo que supone construir la vivienda. En la práctica es la suma de todas las partidas que aparecen en las mediciones y presupuesto del proyecto.

El rango de precios es muy variable, ya que intervienen muchos factores como:

Superficie de la vivienda

Superficie de urbanización pública y privada

Calidad de materiales y acabados

Complejidad de la construcción

Características del terreno: geometría, geología, facilidad de acceso…

Calidad de la empresa constructora

Como valor orientativo del presupuesto de ejecución material para un vivienda unifamiliar de aproximadamente 200 m², con acabados y calidad medios, con un urbanización y una parcela sencilla estaría entorno a los 750 – 900 €/m². Esta habitual superar esta horquilla en la autopromoción, ya que el autopromotor tiende a elegir calidades altas para su vivienda.

PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN POR CONTRATA( P.E.C. ):

GASTOSGENERALES ( G.G. ) Y BENEFICIO INDUSTRIAL DEL CONTRATISTA( B.I. )

A la hora de construir una vivienda será necesario contratar a una empresa constructora a menos que se piense en autoconstruirla.

La empresa constructora será la encargada de gestionar y dirigir todos los aspectos relativos con la obra, la ejecución de la misma, los seguros y las garantías que establece la ley.

Cada empresa a la que se le solicite precio, estudiará el proyecto, y elaborara un Presupuesto de Ejecución por Contrata, que suele ser entorno a un 19% superior que el Presupuesto de Ejecución Material, ya que incluirá los Gastos Generales de la empresa (13%) y el Beneficio Industrial ( 6% )

LICITACIÓN DE LA OBRA

El presupuesto que oferten las diferentes constructoras diferirá con los precios del proyecto, ya que este último es una estimación técnica para el pago de impuestos, que será liquidada con el coste real al finalizar las obras.

Siempre que no se quiera realizar la obra con una empresa constructora concreta, resulta muy conveniente solicitar precios por lo menos a tres constructoras, que pueden llegar a aparecer diferencias de precios de hasta el 40% entre los distintos presupuestos.

Antes de contratar a la constructora final, se deberá realizar un comparativo con las diferentes opciones para poder detectar errores y desviaciones irregulares, y poder así elegir a la constructora más adecuada.

No siempre resulta conveniente elegir a la constructora más económica, ya que los presupuestos a la baja acaban repercutiendo en el resultado final de la construcción.

IMPUESTOS

El I.V.A. aplicable a las obras de autopromoción es un 10% del Presupuesto de Ejecución por Contrata.

3. HONORARIOS TÉCNICOS

Los gastos técnicos se pueden clasificar en tres tipos: Estudios del Terreno, Proyecto y Dirección de Obra. A todos ellos hay que sumarles los impuestos.

ESTUDIOS DEL TERRENO

ESTUDIO TOPOGRÁFICO:

Sirve para dibujar la geometría exacta de la parcela.

Su precio suele rondar los 300-750 € dependiendo de la situación y superficie del terreno.

ESTUDIO GEOTÉCNICO:

Sirve para conocer las características del terreno y diseñar una cimentación adecuada.

Su precio suele rondar 650-900€.

PROYECTO BÁSICO Y DE EJECUCIÓN

El Proyecto es el documento que define toda la edificación: geometría, sistemas constructivos, materiales, etc…

Los honorarios del arquitecto para la redacción del Proyecto Básico ( con el que se solicitan las licencias de obra ante el Ayuntamiento ) y del Proyecto de Ejecución ( que se visa en el Colegio Profesional según Ley, para proceder a la ejecución material de la obra ), dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar el 4-6% del presupuesto de ejecución material.

DIRECCIÓN DE OBRA

Los Directores de Obra velan porque se ejecuten los trabajos correctamente según proyecto y se cumplan las medidas de seguridad contempladas en la Ley.

La dirección de obra se compone de tres agentes:

El Director de Obra ( arquitecto )

El Director de Ejecución (aparejador)

El Coordinador de Seguridad y Salud( suele ser normalmente aparejador )

Los honorarios de arquitecto y aparejador dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y suelen rondar, cada uno, el 2-3% del presupuesto de ejecución material.

Los honorarios del coordinador de seguridad y salud, suelen estar en la mitad de los anteriores, entre 0,5-1.5% del PEM.

IMPUESTOS

El IVA aplicable a los honorarios técnicos es un 21% del presupuesto de honorarios. En este caso no se aplica un tipo reducido a la autopromoción.

4. LICENCIA MUNICIPAL

Los gastos relacionados con la tramitación de la Licencia Municipal se dividen en dos partes:

TASA POR LICENCIA DE TRAMITACIÓN URBANÍSTICA

IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS(I.C.I.O. ).

Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo para cada una. Además de estos gastos, se debe depositar

una fianza relacionada con la gestión de residuos que se devuelve al finalizar las obras.

TASA POR LICENCIA DE TRAMITACIÓN URBANÍSTICA

La Licencia de Tramitación Urbanística sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación del proyecto a lo establecido en la normativa municipal.

En los municipios de Madrid el tipo impositivo esta en torno al 2% del Presupuesto de Ejecución Material( P.E.M. )

IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS

Para obtener el permiso de obra se debe presentar en el ayuntamiento el proyecto de ejecución y pagar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. 

En los municipios de Madrid el tipo impositivo es un 4% del Presupuesto de Ejecución Material( P.E.M. )

FIANZA DE GESTIÓN DE RESIDUOS DE CONSTRUCCIÓN Y DEMOLICIÓN

Para obtener el permiso de obra se debe depositar la fianza de gestión de residuos de construcción y demolición. Esta fianza se devuelve al finalizar las obras si se acredita la correcta gestión de los residuos. La cuantía de la fianza depende de las comunidades autónomas. Se estima en función del volumen de residuos (RealDecreto 105/2008 y normativa de desarrollo autonómico correspondiente ) y suele rondar los 3-4 €/m² construido de vivienda.

5. GESTIONES TRAS LA OBRA

ESCRITURA DE OBRA NUEVA

Una vez concluidas las obras, se debe realizar la escritura de obra nueva ante Notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Al igual que en el caso de compraventa de terreno, los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor de la vivienda.

TASA POR LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN

Sirve para que el Ayuntamiento compruebe que las obras se han realizado conforme al proyecto que se presentó con la solicitud de licencia. En el caso de que el coste final de las obras sea distinto al que se presentó en la solicitud de licencia, se complementará la tasa abonada (positiva o negativa según proceda).  En algunos municipios existe una tasa adicional por expedición de la licencia de primera ocupación cuyo tipo impositivo está en torno al 0-1% del presupuesto de ejecución material.

CÉDULA DE HABITABILIDAD( YA NO OBLIGATORIA )

Sirve para que la Comunidad Autónoma compruebe el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de la vivienda. La tasa por expedición de la cédula de habitabilidad en Madridestá en torno a  25-75 €.

ALTA DE SUMINISTROS

Una vez concluida la obra hay que dar de alta los diferentes suministros: agua, electricidad, gas y telecomunicaciones. El precio de alta depende de la compañía que se contrate y suele rondar los 200 – 300 € por suministro. En el caso de las telecomunicaciones, las empresas suministradoras suelen costear los gastos de alta.

RESUMEN DE LOS GASTOS DERIVADOS DE LA CONSTRUCCIÓN DE UNA VIVIENDA:

La entrada EL PROCESO PARA HACERSE UNA VIVIENDA DE AUTOPROMOCIÓN se publicó primero en Espacio Acorde.

Para no equivocarse cuando apliques el IVA a una reforma no solo hay que tener muy claro a qué se debe esta diferencia de IVA en las reformas y desde cuándo se hacen diferencias entre un tipo y otro en este tipo de trabajos. También hay que conocer al dedillo los distintos supuestos en los que aplicar el general o el reducido. A continuación te damos todos los detalles para que tengas claro cuándo hay que aplicar uno u otro.

El IVA al hacer reformas

Como hemos mencionado, el IVA que hay que aplicar en las reformas será distinto en función no solo del tipo de tareas. También de si se cumplen o no ciertos supuestos. Hasta 2010 estaba más o menos claro cuándo aplicar el tipo general, del 21%, y cuándo el IVA reducido en las reformas: el 10%. Hasta entonces, solo se podía aplicar el tipo de IVA reducido del 10% a las obras de albañilería de la reforma. Pero en 2010 se hicieron varias modificaciones en la normativa que regulaba los tipos de IVA aplicables en las reformas. Desde entonces, el reducido se puede aplicar en varios supuestos y circunstancias más.

Por tanto, desde la entrada en vigor de la nueva normativa se puede aplicar un IVA del 10% a otros trabajos básicos de una reforma. Sobre todo a los que resultan imprescindibles para que una vivienda quede correctamente habilitada para poder residir en ella. También se puede aplicar a las reformas acometidas en las zonas comunes de una comunidad de vecinos. Eso sí, como hemos comentado, no se puede aplicar en todos los casos. Po eso hay que tener muy claro en cuáles sí y en cuáles tendrás que sumar al total del coste de la obra un 21%.

¿Cuándo se puede aplicar el IVA reducido en reformas en una vivienda?

Al hacer obra en una vivienda, tanto si es la habitual como si está recién comprada como si es de alquiler, hay que tener en cuenta que se puede aplicar el IVA reducido en su reforma en tres supuestos, básicamente. El primero es que quien encargue la reforma sea una persona física. Es decir, no puede ser una empresa ni una sociedad. Además, el inmueble que se va a rehabilitar o reformar ha de tener un uso exclusivamente residencial. No se puede por tanto aplicar a una reforma en un espacio dedicado a oficinas. Es decir, si la reforma se lleva a cabo en un local para un negocio, el tipo de IVA que habría que aplicar a la obra sería el general: el 21%.

Aparte de este supuesto, también hay que conocer cuánto hace que se construyó la vivienda en la que se quiere hacer la reforma. También su última rehabilitación. En cualquiera de los dos casos, han de pasar un mínimo de dos años desde la construcción del edificio en el que está la vivienda, o desde que se llevó a cabo la última reforma en ella. Así, en espacios que lleven más de dos años construidos o reformados se les podrá aplicar un IVA reducido en reformas. Pero si haces una reforma en ella antes de dicho tiempo, la reforma tendrá que tener un IVA del 21% en vez de del 10%.

En la aplicación del IVA reducido en las reformas de una vivienda también hay que tener en cuenta el valor de los materiales utilizados en ella. Esto se debe a que si su coste supera un determinado porcentaje del presupuesto total de la obra habrá que aplicar al total del coste el IVA general y no el reducido. En general, siempre que el coste de los materiales que se aportan a la obra no supere el 40% del total se puede aplicar el IVA reducido. Pero si su coste supera dicho porcentaje, no se puede aplicar el IVA del 10% a la reforma.

Generalmente, en este último supuesto no suele haber mucho problema, porque lo habitual es que los materiales de obra no superen ni de lejos el 40% del total del presupuesto. De otra manera, la empresa o profesional encargado de la reforma no obtendría muchas ganancias y es probable que realizar reformas acabase por no resultarle rentable. Además, el cemento, los ladrillos, los azulejos o los materiales de carpintería no resultan demasiado caros. Por eso, su precio suele estar muy por debajo de dicho 40%. Este es uno de los motivos por los que no conviene hacer una reforma con amigos o familiares. En algunos casos tenderán a rebajar el precio de la mano de obra y puede que por culpa de un ajuste en el precio salgamos perdiendo y haya que pagar más impuestos.

A qué tipo de tareas se puede aplicar

Una vez te hayas asegurado de que la reforma que vas a realizar en la vivienda en cuestión cumple los requisitos que hemos mencionado, podrás aplicar el 10% a las tareas de reforma que vayas a realizar. Pero ¿a todas? Pues prácticamente. Podrás aplicar en general el 10% de IVA a todos los trabajos de albañilería que se lleven a cabo en la reforma. Pero también a todos los destinados a mejoras en una vivienda.

Entre estos trabajos están todos los relacionados con la fontanería, la electricidad o la pintura. También la carpintería interior y exterior de la vivienda. Además se podrá aplicar a la mejora en los techos de escayola que pueda haber en la vivienda. Por lo tanto, se puede aplicar en la práctica totalidad de tareas que se realicen en una reforma. Si por casualidad hubiese alguna a la que no se le pudiese aplicar, la empresa encargada de realizarla sabrá perfectamente de cuál se trata.

IVA reducido en comunidades de vecinos

La rehabilitación de viviendas no es el único caso en el que se puede aplicar un IVA reducido en reformas. También se puede hacer cuando las obras de reforma se llevan a cabo en comunidades de vecinos. Es decir, en las realizadas en edificios con varias viviendas. Sobre todo en su estructura y en sus zonas comunes. En ellas también se puede aplicar un IVA del 10% a las tareas de reforma. Eso sí, tal como sucede en las reformas realizadas en viviendas, deben cumplirse una serie de requisitos para poder aplicar este tipo de IVA al total del precio de la obra.

Estos supuestos no son los mismos que afectan a las viviendas, y son básicamente dos. El primero es que más de la mitad de las obras que se realicen se encarguen de la remodelación de elementos del edificio que resulten estructurales. Por lo tanto, que se trate de elementos que resultan básicos para mantener la estructura del edificio. Este tipo de elementos son, entre otros, sus fachadas, sus cimientos y sus cubiertas o tejado.

El otro de los requisitos indispensables para que se pueda aplicar el IVA reducido en reformas de edificios de comunidades de vecinos es que el coste total de la reforma, es decir, el presupuesto, sea superior a la cuarta parte del precio que se invirtió en la compra del edificio. Esto en el caso de que se haya adquirido dos años antes de que den comienzo las obras. Esto es, se podrá aplicar el IVA del 10% en la reforma si el presupuesto es al menos un 25% de lo que costó el bloque.

En el caso de que la adquisición del edificio se haya efectuado menos de dos años antes del inicio de la obra, también se podrá aplicar el IVA reducido en otro supuesto. Será así en las reformas de edificios en los que el presupuesto de la reforma sea al menos del 25% del precio de mercado que tenga el edificio en cuestión. Eso sí, en este caso hay que descontar del valor del edificio el que tenga el suelo sobre el que está edificado. Este no se tendrá en cuenta para calcular si el IVA a aplicar a la reforma es el general o el reducido.

A que tipo de obras se puede aplicar en comunidades

Tal como sucede con las obras de reforma en viviendas, una vez comprobado que se puede aplicar el IVA reducido en reformas en una comunidad de vecinos, llega el momento de conocer exactamente a qué tipo de trabajos se puede aplicar. Pues bien, tal como sucede en el caso de las casas particulares, se puede aplicar en muchas obras de reparación de elementos estructurales y comunes. Por ejemplo, en la rehabilitación de fachadas y de tejados. También en los arreglos de los patios interiores que pueda tener el edificio.

Al igual que sucede con las viviendas, el IVA a aplicar en las obras en edificios será del 10% para las obras de mejora en general. Tanto para las de albañilería como para las de electricidad, fontanería y carpintería. En el caso de las instalaciones de electricidad, se podrá aplicar este tipo reducido de IVA si la reforma es para una mejora de las instalaciones. En concreto, si tienen como fin conseguir mejorar su eficiencia energética.

Otro de los tipos de reformas en comunidades a las que aplicar un tipo de IVA reducido es el de eliminación de barreras arquitectónicas. De ellas, quizá la más común en los últimos tiempos en comunidades que ya tienen una cierta antigüedad es la instalación de ascensores. También las obras relacionadas con la mejora de la carpintería exterior del edificio, así como sus cerramientos. En cualquier caso, los encargados de realizar las obras serán los que mejor conocerán los supuestos en los que se puede aplicar el IVA reducido.

La entrada ¿CUÁNDO SE PUEDE APLICAR EN IVA REDUCIDO EN LAS REFORMAS? se publicó primero en Espacio Acorde.

Ahora bien la nueva vivienda se tendrá que adaptar a la normativa actual y el técnico que nos redacte el proyecto tendrá que justificarlo.

La entrada TRANSFORMACIÓN DE UN LOCAL EN VIVIENDA se publicó primero en Espacio Acorde.